GACS-advies in Enschede

Enschede wijkt af van de rest van Twente doordat er schaal zit in de portefeuille. Kantoorvastgoed in en rond het centrum, een omvangrijke onderwijssector van basisonderwijs tot hoger onderwijs, zorginstellingen met continubedrijf, en een gemeentelijke vastgoedportefeuille die uiteenloopt van monumentale panden tot recente nieuwbouw.

Het gevolg is dat hier relatief veel gebouwen nu al boven de 290 kW zitten. Dat is een lopende verplichting en geen toekomstig vraagstuk. Deze gebouwen moeten aantoonbaar voldoen, en dat aantoonbare deel is vaker het knelpunt dan de techniek zelf. Er staat regeltechniek, er draait een gebouwbeheersysteem, maar het dossier waarin functies en meetpunten zijn vastgelegd ontbreekt of is verouderd.

Bij grotere portefeuilles speelt daarnaast dat de installaties uit verschillende perioden en van verschillende leveranciers komen. Eén gebouw op een modern platform, het volgende op een regelinstallatie waarvan de leverancier de ondersteuning heeft beeindigd. Een portefeuillebrede uitspraak is dan zelden mogelijk; de beoordeling is per gebouw.

Wat er precies in het dossier hoort, staat in documentatie en aantoonbaarheid. Voor onderwijsvastgoed is GACS voor scholen het startpunt.

De gemeente Enschede is bevoegd gezag voor de bouwregelgeving, en daarmee voor de GACS-verplichting en de keuringsplicht. Die regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Gemeenten kunnen delen van het toezicht mandateren aan de regionale omgevingsdienst. Of dat gebeurt en voor welke taken, verschilt per gemeente. Omgevingsdiensten voeren doorgaans het milieuspoor uit, waaronder de energiebesparingsplicht, en dat is iets anders dan het bouwspoor waar GACS onder valt.

Voor een eigenaar bepaalt dit bij welke instantie een vraag of melding terechtkomt, en welke vastlegging bij een controle gevraagd kan worden. Een draaiend systeem is geen bewijs, het dossier is dat wel. Bij een portefeuille met meerdere panden is dat een reden om het dossier voor elk gebouw op dezelfde manier in te richten, zodat een controle op de ene locatie geen zoektocht wordt op de andere.

Het GACS Loket is gevestigd in Overdinkel, op een kwartier rijden van Enschede. Een opname ter plaatse gaat hier zonder voorrijkosten en zonder wachttijd van weken.

Bij een gebouw dat nu al onder de verplichting valt telt dat dubbel. De eerste vraag is meestal niet wat er moet komen, maar hoe ver de bestaande situatie al is. Dat vergt een bezoek aan het ketelhuis en de regelkast, niet een offerte op afstand. Kort schakelen scheelt daarbij weken doorlooptijd.

Voor een portefeuille met meerdere panden in de stad kunnen bezoeken gecombineerd worden, zodat de inventarisatie in een paar dagdelen rond is in plaats van in evenzoveel losse afspraken.